재개발 조합원의 분양 대상자 (재개발 입주권 자격 및 대상자)

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재개발 조합원의 분양 대상

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재개발에 투자를 하게 된다면

혹은

내가 재개발 조합원이라면

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내가 관심 있는/가지고 있는 부동산이

아파트 입주권이 나올까

가장 중요한 쟁점이 아닐까 싶은데요.

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오늘은

재개발 조합원의 분양자격 및 대상에 대해서

알아보겠습니다.

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재개발 조합원의 분양 대상

 

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서울특별시 도시 및 주거환경 정비 조례

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제63조 제1항 제3호에 따르면

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다음과 같이 나와있습니다.

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재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양 대상자는

관리처분계획 기준일 현재

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는

토지 등 소유자로 한다.

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제시된 5개 중 하나에 해당할 경우

분양 대상자가 되는데,

하나씩 살펴보겠습니다.

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1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정 무허가건축물 중 조합의 정관 등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자

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📌해설

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보유하고 있는 건축물이 주택이라면

입주권이 나옵니다.

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또한 주거용으로 사용하며,

정관에서 정한 무허가 건축도 입주권이 나옵니다.

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💡 주택이란?

주택법 제1장 총칙 제2조(정의)에 따르면,

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주택이란,

세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 ​

할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및

그 부속토지를 말하며,

단독주택과 공동주택으로 구분한다.

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2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자

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📌해설

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주택 건물을 보유하지 않고 토지만 보유했다면,

토지의 총면적이 90m2 이상이어야

입주권이 나옵니다.

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3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소 규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다.

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📌해설

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만약 A 재개발 구역에서 분양하는

공동주택의 최소 규모가 34m2에 2억에 분양에 된다면, 소유자의 부동산의 권리가액이 2억을 넘으면 입주권이 나옵니다.

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만약,

동일 세대의 형제가

동일 구역의 부동산 A와 B를 가지고 있다면,

권리가액은 A와 B를 합하여 산정할 수 있습니다.

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4. 사업시행방식 전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지는 적용하지 아니할 수 있다.

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📌해설

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중간에 사업 방식이 환지 방식에서

분양 방식으로 바뀌더라도

처음에 환지를 받기로 정해졌던 사람은

입주권을 받을 수 있습니다.

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💡 환지방식이란..?

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사업시행 이전의 토지 소유권을 변화시키지 않고

종전 토지의 위치ㆍ지적ㆍ이용상황ㆍ환경 등을

고려하여, 사업시행 이후 새로이 조성된 대지에

기존의 권리를 그대로 이전시키는 방식

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소유권의 변화없이

이전의 삐뚤삐뚤한 땅을 정비하여

새롭게 부여해준다는 의미로

이해하시면 조금 쉬울 것 같습니다.

​

서울도시공간포털

 

 

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5. 도시재정비법 제11조제4항에 따라 재정비 촉진계획에 따른 기반 시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)에 관한 보상을 받은 자

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📌해설

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이 조항은 기반 시설 부지로 지정되어

주택을 철거당하고 보상을 받은 사람이라도,

분양 자격을 줄 수 있다는 취지입니다.

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🤔

부동산이 너무 작으면..

아파트가 안 나오는 건가요…?

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가끔씩 보유하고 있는 부동산이

아파트보다 면적이 작기 때문에

분양이 되지 않고 현금청산이 되는 것이 아닌지

걱정하시곤 합니다.

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위의 조례에서도 알 수 있듯이

만약,

해당 건물이 주택이라면!

일반적인 아파트 분양면적인 59m2에 못 미쳐도!

원룸이더라도!

분양권은 주어집니다.

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다만,

내가 보유한 주택이 작다면

해당 주택의 값어치가 낮기 때문에

주택의 가치가 높은 인근 조합원보다 순위가 밀려서

큰 아파트로 분양될 확률이 낮게 될 뿐이죠.

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만약 큰 분양 면적의 아파트가 된다면,

추가로 분담해야 할 금액이 많게 됩니다.

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하지만,

토지만 보유하고 있다면

90제곱미터가 넘지 않는다면 청산되게 됩니다.

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💡 중요한 것은

주택 건물이라면 면적을 걱정하지 않아도 되고,

심지어 무허가건축물도 ok!

토지만 있다면 면적이 90제곱미터가 넘어야 된다

라는 것을 기억하시면 됩니다.

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다음 편에서는

분양 대상이 되지 않는 경우와

주의해야 할 점을 다루어 보겠습니다.

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이 글은 정보 제공을 목적으로 합니다.

잘못된 정보를 알려주시면, 수정하겠습니다.

투자 결정은 개인의 책임으로 이루어져야 합니다.