전세보증금 미반환
나의 경험과 대응법
#내용증명 #임차권등기명령
불과
전세보증금 미반환
나의 경험과 대응법
#내용증명 #임차권등기명령
불과 이틀 전,
가족의 전세보증금을 둘러싼 일로
말 그대로 지옥 같은 시간이 끝났습니다.
제 보증금은 아니었지만,
가족의 일이기에 발 벗고 나설 수밖에 없었죠.
"세입자가 구해지지 않아 줄 돈이 없다"라며
연락도 잘되지 않고 책임을 회피하던 임대인.
전세보증금을 돌려받기까지의 과정은
생각보다 길고, 참으로 고된 싸움이었습니다.
이 글은 저의 경험을 바탕으로,
전세보증금을 돌려받지 못해 막막한 분들께
조금이나마 도움이 되기를 바라며,
제가 했던 조치와 팁을 나누고자 써봅니다.
상황
1. 2021년에 전세 계약을 체결하고
묵시적 갱신으로 계약 유지 중이었음
2. 계약 종료 희망 일정 3개월 전에
집주인에게 해지 의사 전달
*참고
전세 계약은 계약 기간 만료 3개월 전에
집주인에게 해지 의사를 전달하고,
통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.
3. 세입자는 계속 안 구해지는 상황
4. 임대인이 연락 와서 아들이 결혼한다니,
본인이 아프다니 시전하면서,
조금만 더 살아달라고 애원
-> 하지만 우리는 계약 종료를 통보
5. 문자 기록도 있지만,
혹시 모르니 계약 해지 통보에 대한
내용증명도 보냄
6. 내용증명을 보냈으나, 반송당함
7. 계약 종료일 다가올 때쯤,
연락 와서 세입자도 도저히 안 구해지고
대출을 받거나 할 테니 한 달만 더 시간을 달라고 애원
8. 대출을 알아보겠거니 싶어서,
한 달 시간을 더 주고,
7/8일 이사와 함께 보증금 반환을 약속받음
9. 가족은 새로 살게 될 집의 매매계약 체결.
계약금은 완납했고,
중도금을 임대인에게 돈을 받아
7/11에 납부하기로 합의
10. 대망의 7/8일
보증금 반환을 약속하던 집주인은
아직 세입자가 안 구해졌지 않냐며
보증금 줄 돈 없다고 시전
당장 3일 뒤에
중도금을 납부해야 되는 상황
나의 대응법
저는 계약 해지 일과 그다음 날,
총 이틀에 걸쳐 아래의 세 가지 조치를 취했습니다.
1. 임차권 등기 명령 신청
2. 임대인을 향한 심리적 압박
3. 임대인 관련 정보 수집 및 최종 통보
임차권 등기 명령 신청
우선은,
가족에게 임차권 등기 명령 신청을
온라인으로 바로 신청하라고 요청했습니다.
임차권 등기 명령 신청과 관련해서...!
✅ 언제 신청?
전세 계약이 만료되었는데
보증금을 돌려받지 못했고, 이사를 가야 하는 상황
→ 전입을 빼더라도 대항력·우선변제권을
유지하기 위해 신청하는 제도입니다.
하지만 등기 완료 전에
다른 집으로 전입신고를 해버리면,
기존 집에 대한 대항력이 소멸됩니다!
*중요
즉, 임차권 등기 완료 전까지는 다른 집으로
전입신고 절대 금지!
등기부등본에 임차권이 올라간 것을 확인한 후에
전입신고를 옮겨야 기존 전셋집에 대한
대항력 및 우선변제권이 유지됩니다.
✅ 신청 방법
1) 집 관할 지방법원 민원실
2) 대법원 전자소송 홈페이지(https://ecfs.scourt.go.kr)에서
온라인 신청도 가능
임대인을 향한 심리적 압박
임대인을 향한 심리적 압박 수단으로서
다음의 두 가지를 진행했었습니다.
1. 내용증명
2. 지인 찬스
✅ 내용증명
가족은 1차적으로,
계약 해지를 문자로 통보하는 시점에 맞춰
내용증명도 함께 발송했습니다.
유튜버와 블로그를 보며
내용증명을 작성했으며,
다음의 내용을 기입했습니다.
1) 당사자 및 계약 내용
2) 임대차 계약 해지 통보
3) 전세보증금 반환 요청
4) 지연 시 법적 조치 및 손해배상
5) 기타
결과적으로는..
임대인이 수취하지 않아
반송이 된 상태였죠
*참고
내용증명은 증거로서 법적 효력이 있으며,
심리적 압박 수단으로 사용할 수 있지만,
해당 내용을 근거로 법적으로 강제할 수 있는
강제력이 없으며,
임대인이 수취 거부하여 반송이 될 수도 있습니다.
✅ 지인 찬스
약속된 7/8 계약 해지 날에도
임대인이 보증금을 안 주었을 때,
저는 다음날 지인 찬스를 사용했습니다.
변호사인 지인께 사정을 설명하며 부탁해서,
임대인 연락처로
담당 변호사로서 법적 조치 예정이라는 내용과 함께
변호사 명함을 하나 넣어달라고 부탁했습니다.
결과적으로
2차 방법에서 효과가 있었는지 모르겠지만
내용증명을 통한 압박이 통하지 않는 상황에서,
심리적으로
임대인에게 압박을 줄 수 있는 방법은
무엇이든 동원해야 했기에,
저는 이렇게 행동했습니다.
임대인 관련 정보 수집
그리고 최종 통보
세입자가 구해지지 않는 상황에서,
과연 임대인이 보증금을 돌려줄 여력이 있는지,
있다면
어떤 방식으로 돌려줄 수 있을지를
고민해 보았습니다.
그 판단의 근거를 마련하기 위해,
저는 임대인과 관련된 정보 수집을 진행했습니다.
정보 수집은
다음 세 가지로 진행했습니다.
1. 임대인 거주지 등기부등본 열람
2. 전셋집의 등기부등본 열람
3. 실거래가 확인 및 시세 조사
✅ 임대인 거주지 등기부등본 열람
전세 계약을 체결할 때,
임대인이 계약서에 기입한
임대인 거주지 주소의 등기부등본을 열람했습니다.
→ 임대인의 거주지는, 임대인 명의의 집이 아니었고
임대인 본인 또한 임차인으로서
해당 집에 거주 중이었습니다.
해당 집을 통한 전세자금 대출이나
기타 대출이 설정되어 있지 않았기 때문에,
해당 집을 담보로 전세자금 대출을 받거나
혹은
해당 집을 퇴거하면서 받을 보증금을
저희에게 반환해 주면 되는 상황이었습니다.
완전 돈이 한 푼도 없는 상황은 아니라
다행인 상황...
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✅ 전셋집의 등기부등본 열람
전셋집의 등기부등본 열람을 통해서
해당 집의 대출 여부를 조사했습니다.
→ 임대인은 해당 집을 담보로 주택 담보대출이 없었고,
주택 담보대출을 받아서 전세보증금을
반환해 주면 되는 상황이었습니다.
다행히, 돈이 나올 구멍이 있는 상황이었습니다.
✅ 실거래가 확인 및 시세 조사
임대인은 과연 가족의 전셋집을
언제, 얼마 금액에 매매했는지,
현재 해당 집의 시세가 어떤지 조사했습니다.
조사하는 이유는,
1) 해당 집을 임대인이 매도할 경우
보증금을 반환해 줄 수 있는
충분한 돈이 되는지 확인이 필요했고
2) 해당 집을 당장 매도하게 된다면,
매도인이 얼마의 시세차익이 남는지
파악하기 위함입니다.
만약,
시세차익이 어느 정도 확보가 되었다면,
임대인에게 매도를 강력하게 주장해 볼 수 있죠.
⬇️ 부동산 실거래가 확인 방법 ⬇️
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📌 최후 통보
임대인과 전화연결이 된 후
수집한 정보를 바탕으로
보증금을 마련할 수 있는 방법 3가지를
역으로 제시했습니다.
1) 현재 임대인 거주지를 담보로,
전세자금 대출을 실행하여 보증금 확보
2) 가족의 전셋집을 담보로,
주택 담보대출을 실행하여 보증금 확보
3) 가족의 전셋집을 급매로 처분하여,
매도 금액을 통한 보증금 확보
결과적으로,
매도인은 3번에 대해서 실행하기로 동의했고,
구체적으로
00금액에 매도하도록 유도했습니다.
이렇게 진행할 수 있었던 배경에는..
매도인은 7년 전 해당 집을 매수했고,
해당 집은 정비 사업이 진행 중이라,
매수 당시보다 집값이 꽤 오른 상태로서,
시세차익을 충분히 볼 수 있었기 때문입니다.
투자자들이 관심을 가질 수 있는
급매가격인 00금액에 집을 내놓아도
임대인은 33%의 시세차익을 볼 수 있는 상황이었죠.
물론,
매도인이 해당 집을 더 오래 보유한다면
시세차익을 더 많이 볼 수 있겠지만,
돈은 갚아야 하고, 괴롭게 시달리며 사느니,
적당히 시세를 본 지금 시점에 파는 것이
맞는 선택이었던 것이겠죠.
다행히
해당 집은 부동산에 내놓자마자
바로 계약이 체결되었습니다.
그리고
3일이 지나
저희 가족도 보증금 전액을 돌려받을 수 있었고,
해당 보증금으로
무사히 중도금을 지불하며
빠르게 상황은 종료되었습니다.
마무리
이번 일을 겪으며 제가 가장 크게 느낀 점은
전세라는 큰 금액을 사용하는 만큼,
계약 전에 정말 신중해야 한다는 것입니다.
당장 싸다고 해서 덜컥 계약하지 마시고,
‘누울 자리를 보고 다리를 뻗으라’는 말처럼
이 집이 정말 안전한지,
내가 나올 때 보증금을 무사히 돌려받을 수 있을지,
세입자가 쉽게 들어올 수 있는 구조인지 등
끝까지 시뮬레이션해 보며 꼼꼼히 따져보셔야 합니다.
이 글을 읽으시는 여러분도
같은 상황을 겪지 않기를 바라며,
이번 경험이 누군가에게는
현실적인 도움이 되기를 진심으로 바랍니다.
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이 글은 정보 제공을 목적으로 합니다.
잘못된 정보를 알려주시면, 수정하겠습니다.
투자 결정은 개인의 책임으로 이루어져야 합니다.
